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樓市發展 ▏“兩極分化”的燕郊樓市: 商品房涼了 公寓樓火了
民生網視-民生網視全媒體多語種傳播平臺    2018-12-05 10:20:30    文字:【】【】【

剛過了立冬時節,北京迎來明顯降溫天氣。距離北京以東30公里的燕郊鎮,也同北京一道進入寒冬。

  燕郊,隸屬于河北省三河市西市區,地處河北、北京邊界的一個三角地帶。西部與北京市通州區潞城鎮、西集鎮、宋莊鎮隔潮白河相望。受地緣因素的影響,燕郊接納了不少北漂外溢的剛需人群,成為他們首次置業起點。同時,也因為早期購房政策相對寬松,吸引了不少投資客。

  地理位置加上大量居住人口在京工作的原因,燕郊樓市也一向被視為是北京樓市的晴雨表。離去年嚴限購政策落地已一年有余,不斷有消息傳出,自去年3月以來,燕郊也受到廊坊地區多輪調控影響。與2017年房價最高時相比,2018年的燕郊房價幾近腰斬。如今,在環京樓市大蕭條的背景下,曾經房價漲勢兇猛的“領頭羊”燕郊,也成為這一輪樓市的領跌者。

  燕郊的樓市是否真的進入冬季?證券時報記者多次深入燕郊實地探訪,觸摸樓市溫度,奉上數字背后燕郊樓市的涌動實況。

  燕郊商品房10月

  成交價同比下降24%

  近十年以來,作為環京樓市的代表,燕郊承接了不少北京的外溢需求。隨著北京房價的飛漲,燕郊樓市的發展也突飛猛進,在2016年底到2017年初的短短半年內,甚至創下了每平方米房價破3萬元奔4萬元的輝煌“戰績”。

  燕郊也隨之從一個5萬人的經濟落后的農業小鎮發展到了一百多萬人的“環京第一城”。如今的燕郊,常住人口近百萬,三河市每年20億的財政收入有一半多來自燕郊。經過十多年的建設,目前的燕郊處處被高樓填充著。

  2017年3月21日,河北廊坊出臺政策,按照廊坊市房管局等多部門聯合出臺的《關于進一步加強房地產市場調控的意見》,此次實行住房限購的區域為廊坊市主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。按照規定,非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房。

  2017年6月2日,廊坊市進一步加碼調控措施,再度出臺《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,指出非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的,限購1套住房。

  受政策影響,這一輪調控讓燕郊不少二手房小區房價近乎腰斬。

  11月18日,記者從北京國貿大北窯南站坐814路公交車到達燕郊,大概用時40分鐘左右。這是北京郊區很多地方難以實現的。這或許就是不少在京工作者在燕郊買房的原因,也是其商品房價格比北京很多郊區的房子還貴的原因。

  從京哈線進入燕郊,過了地標彩虹橋之后進入京榆大街,這里曾經是聞名遐邇的“賣房一條街”。

  早幾年前記者路過這條街,收到的樓盤傳單能塞滿一書包。賣房的吆喝聲不絕于耳。記者此次探訪街頭不再隨處可見樓房“站街促銷員”,停留了2個小時左右,只收到了3張樓市傳單,其中兩張是雄安新區的看房傳單,另一張是燕郊商業廣場的傳單。

  根據北京中原的統計,截至10月底,今年廊坊(市區+燕郊)商品住宅成交5639套,成交面積58.2萬㎡,連續兩年下降,環比2017年下降69%;成交均價為1.39萬元/㎡,連續四年上漲,環比上漲31%。今年廊坊(市區+燕郊)商品住宅累計供應5099套,供應面積53.22萬㎡,連續四年下降,環比2017年下降35%。

  記者走訪燕郊二手住宅了解到,在燕郊房市頗具代表性的悅榕灣、潮白人家、夏威夷南岸、理想城、上上城等樓盤密集的小區,房價降至每平米1.6萬元到2.2萬元不等。這樣的價格與去年3月份最高峰時期的成交價幾近腰斬。

  根據北京中原市場研究部的統計,截至10月底,燕郊的成交均價為1.65萬元/㎡,10月,燕郊商品住宅成交145套,成交面積1.23萬㎡,連續兩個月下降,10月環比下降14%,同比下降19%。燕郊商品住宅成交價格連續三個月上漲后首次下降,為1.6萬元/㎡,環比下跌8%,同比下降24%。燕郊商品住宅成交金額為1.98億元,環比下降22%,同比下降39%。

  從數據來看,燕郊的樓市確實“涼涼”了。但記者調查發現,降溫的背后出現了“兩極分化”,政策限購下70年產權的商品房量價齊跌,而不受政策影響的公寓樓卻逆勢突圍,備受追捧。

  二手房帶看量降七成

  好戶型住宅加長售期

  燕郊的二手房市場體量相對較大,經過十幾年的建設,新建住宅已經很少,大部分業主已經有房本可以再上市。近一年燕郊樓價確實出現比較明顯的降幅。

  記者走訪的燕郊多位中介人員也證實,燕郊樓市與去年嚴控之前進入明顯的調整階段,想入手的購房者沒有購房資格摩拳擦掌而不得,而一些著急用錢的業主開始主動降價售房,甚至不惜低于購房價出售。

  11月24日,在燕順路上一家大型中介興達置業,樓頂上懸掛著單字有一扇窗戶大小的紅字招牌,但鮮有購房者進門咨詢,顯得闊氣的門面十分落寞。

  記者看到門口的樓盤推介展板上原先的價格都被黑色的馬克筆劃掉,在旁邊標注了降價的箭頭,寫上了新的價格,降價幅度少則七八萬,多則一二十萬。

  “雖然燕郊樓市近一年來已經降低不少,但前來咨詢的客戶并不多。”興達置業的銷售人員李女士承認現在房產中介的門庭冷落,但隨即她勸告記者如果具備購房資格就要馬上入手。

  “您看這家全南向戶型,單價22000元/平米左右,83平米毛坯,180多萬就能拿下了。我們現在就能去看房。”不容記者多說,李女士已幫記者選好了一套她認為性價比很高的二手房。“現在買二手房均價在1.8萬左右,滿兩年還能免增值稅,比買一手房合適。二手房你看哪套就買的哪套,期房你就只能看個規劃,看不到自己的房子。我要帶你去看的這個小區,去年最高的時候二手房都漲到4萬了。所以現在買就是撿漏的好時候。”

  這是一套悅榕灣的高層住宅。一進小區置身二十多層密集的樓群中,天際線被切割成井口一般,略感壓抑。相對高端的小區定位做了人車分流的設計,小區人流不多,樓間被綠化填滿。李女士強推的這間毛坯房,透過客廳的落地窗能看到附近的潮白河。

  據李女士介紹,房主購買這套房時的單價也就2萬出頭,因為是開盤沒多久的樓盤,目前還沒有拿到房本,現在幾乎是折價出售。

  “以前帶客戶看房,一天都撈不著喝口水,現在少了至少有七成。不過不這樣房價也不可能這么低不是?”李女士告訴記者,這還是中介重點推介的情況下。但即便帶看少也有成交相對快的,主要是已有燕郊本地戶口,換房或者買第二套。

  中介關張改成拉面店

  售房者主動降價幾十萬

  與購房者一道減少的還有二手房中介。

  興達置業的李女士因為是燕郊本地人,所以算得上資深燕郊中介從業人員,也是一小部分還在堅守的銷售人員。據她告訴記者,店里很多外地的銷售人員都已經離開燕郊市場。這一說法解釋了記者在門店看到的景象,周末,原本是二手房中介最忙碌的日子,店里卻鮮有客戶光顧,辦公座位三分之一都沒坐滿。李女士告訴記者,大中介相對好點,許多小中介已經支撐不下去關門閉戶了。

  記者走訪了燕郊多個大型小區,周邊二手中介關張的情況非常普遍。

  夏威夷南岸是燕郊距離北京最近的小區之一,近百棟樓群也是二手中介經營的重點小區之一。在南門門口就聚集著興越房產、夏威夷二手房等多家二手房中介。

  11月18日,記者看到,興越房產一樓的兩個門面,一個關張,另一個改成了“中國蘭州牛肉拉面”店。經營自家二手房的夏威夷二手房門店也未能幸免,將一半的門面轉租開起了“德奈福健康洗衣”店。

  此時一位夏威夷南岸的業主田女士進店,要掛牌出售自己的房子。該業主住房位于XX號樓2單元,88平米,“三陽開泰”的戶型,心理預期賣200萬。

  “最高170萬,200萬壓根兒沒人看,你想賣高了沒用。”銷售張女士打斷了田女士的講話,為了表明自己說的沒錯,把電腦屏幕推到田女士面前,讓她看數據庫里其他在售樓房的情況。

  “現在這市場,我建議你掛165萬比較合適。正在賣的XX號樓X單元和你相同戶型的房子,年初掛的200萬沒人瞅,房主主動降到165萬。我們集中給推也有一些帶看,但還沒賣出去。”張女士建議田女士不要對售房價格有太高預期,“去年初還能賣到單價3.8萬。2017年5月份限購政策,到現在還沒有松動跡象,房價一直在跌,而且到年底了估計還要跌一點。”

  “這跟您的戶型一樣,這家中間戶帶飄窗,賣163萬,5月份掛的現在還沒賣出去。”銷售張女士一邊調出了多個與田女士相似戶型的在售樓房,一邊說,“現在房子能不能賣出去不光要看價格,高于市場價肯定沒戲。還得看你的樓層,你家XX號樓正好在小區里面戶型還行。你這還有幾十萬的尾款。這就還得看客戶的情況,如果客戶著急買,你這有尾款的房子也不好賣。”

  “明年市場估計還得低谷,這政策剛收緊不可能一下就放開了。”張女士不忘勸導田女士降低預期。

  公寓樓火爆

  土豪一次買三層

  二手房不景氣,新房也好不到哪去。記者通過多種途徑獲悉,燕郊近期幾乎沒有商品房新盤開盤,但新開盤的公寓樓卻意外火爆。

  “我們代理的二手房一手房都有,但是新房只有公寓。現在燕郊沒有新盤在開盤,港中旅近期開盤,但日期和價格都還沒確定。”興達置業的王先生告訴記者。“燕郊沒有開盤的70年的住宅,有40年的公寓。你如果沒有資格,只能買公寓。如果有資格就買住宅,漲得高出售也好賣。”

  王先生說的公寓,目前燕郊在售的新盤只有首爾甜城方立方一家。

  11月24日,記者來到潮白大街邊上的首爾甜城方立方售樓接待中心,門前的停車場已滿,只能在門前的大路兩旁見縫插針臨時停車。停車場里的車牌顯示有來自北京、江蘇、安徽、河北等地。

  進入接待中心的大門,近百平米的面積站滿了熙熙攘攘的人群。大門對面墻上的樓盤位置地圖前,以及接待中心正中間的沙盤周圍,圍滿了仔細聽銷售講解的客戶。這與有名的“燕郊樓市一條街”的凄涼,隨處可見關張的房產中介,形成了鮮明的對比。

  一位銷售人員帶記者看房,他講解的聲音嘶啞疲憊。“痛并快樂著,我今天上班到現在還沒來得及吃飯。”銷售人員告訴記者,“這個盤確實非常火爆,你在大廳也看到了。今天正好又是周末,人更多。”

  記者在沙盤上看到,北京延伸至燕郊的一條地鐵,在燕郊有一站燕順路站,距離該樓盤一公里左右。

  據銷售人員介紹,現在開盤的公寓,主要是三四十平的LOFT戶型,也有七八十平的平層。目前LOFT戶型銷售最火爆,40多平的戶型已經基本售罄。

  “首付7萬起,33~88㎡多變空間,低總價不限購不限貸。首付分期2~3年沒有利息。如果是在北京工作的年輕人,這可能就是你扎根北京的最后機會了。”銷售人員告訴記者,首付分期是由開發商墊付,減輕年輕人的購房負擔。

  銷售人員帶記者上到二樓看了LOFT戶型的樣板間,進門就是樓梯的樣板間里站滿了正在看房的購房者,想要移動需側身讓過。

  記者看到銷售人員iPad銷售系統里,大部分是標紅的已售房。能挑選的余地并不大,目前還有少量在售的戶型。比如D1-1-2015戶型,是一套面積33.15平米的LOFT,與動輒幾百上千萬的房價相比,這套公寓的總價只需75萬左右。雖然總價相對較低,但單價近2.3萬,比70年產權的商品房貴。

  “位置好,總價低,首付更低還能分期,不受限購資質限制,幾乎沒有競品,你說我們能不火爆,單價能不高嗎?”銷售人員告訴記者,前來購房的人多數是在北京工作,前兩天有人一下買了三層,邊說邊劃拉著銷售系統告訴記者是哪三層。

  或許是客戶多的原因,銷售向記者講解完,并不多勸買,也沒有引導記者下定金,接著又給下一家去做講解。無形中給人一種感覺,樓市降溫的數據并沒有反映出燕郊樓市不缺購房需求。




       (責仼編輯:金淑范)

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